Che cosa è documentato?
Consistenza, titoli edilizi disponibili, planimetrie e trasformazioni pregresse: quali elementi trovano riscontro e quali richiedono ulteriori ricerche?
Studio Marini · Due diligence tecnica · Roma
Immobili di pregio all’asta.
Conoscere prima di scegliere.
Un palazzo storico, una posizione rara, un immobile da valorizzare. Prima dell’offerta, occorre capire che cosa si sta acquistando e quali condizioni possono incidere sull’utilizzo, sui lavori e sul valore.
Lo Studio Marini esamina la documentazione tecnica e definisce gli approfondimenti necessari per una decisione consapevole, con una relazione che rende espliciti criticità, costi stimabili e incertezze residue.
Sottoponi l’immobile allo Studio Il metodo di verifica
Prima di formulare l’offerta
Il pregio dell’indirizzo è solo una parte della valutazione.
Nel patrimonio storico romano, distribuzioni modificate nel tempo, documentazione incompleta e condizioni di tutela possono incidere sulla fattibilità di un intervento. La verifica deve partire dall’immobile concreto e dall’uso che si intende farne.
Che cosa potrà diventare?
Abitazione, investimento o uso ricettivo: le caratteristiche e le condizioni tecniche dell’immobile sono compatibili con l’obiettivo? Quali passaggi restano da verificare?
Quali costi vanno considerati?
Oltre al prezzo d’asta, lavori, verifiche specialistiche e possibili regolarizzazioni o ripristini. Le stime devono indicare presupposti e margini d’incertezza.
Un percorso di verifica, dalla perizia d’asta alla relazione.
01. Documenti e quesiti
La perizia della procedura, gli allegati e l’avviso di vendita sono il punto di partenza. Lo Studio individua gli aspetti tecnici rilevanti per l’acquirente e le informazioni mancanti, tenendo conto dell’uso previsto e della data dell’asta.
02. Storia edilizia e condizioni di tutela
Confronto tra documentazione urbanistica e catastale disponibile, configurazione descritta e trasformazioni rilevabili. Quando necessario e compreso nell’incarico, si approfondiscono gli atti e le tutele riferibili allo specifico edificio: la collocazione nel centro storico, da sola, non descrive tutti i vincoli applicabili.
03. Sopralluogo e approfondimenti
Il sopralluogo viene concordato secondo le possibilità di accesso. Stato manutentivo, ambienti non visitabili e necessità di indagini specialistiche sono riportati espressamente. Una visita visiva non equivale a una verifica strutturale o impiantistica completa.
04. Conseguenze tecniche ed economiche
Le criticità vengono collegate agli approfondimenti necessari e ai costi valutabili. Eventuali scenari di intervento o valutazioni economiche sono sviluppati entro il perimetro dell’incarico, senza dare per acquisita la sanabilità delle difformità.
Una relazione utile alla decisione.
La due diligence restituisce un quadro scritto, motivato e riferito ai documenti esaminati. Il suo valore sta anche nel riconoscere ciò che non è ancora possibile concludere.
- Riscontri: dati e condizioni supportati dalla documentazione e dagli accertamenti svolti.
- Criticità: difformità, limiti e questioni che possono incidere sull’operazione.
- Costi e scenari: voci stimabili, ipotesi adottate e approfondimenti necessari.
- Incertezze residue: elementi non verificati e conseguenze della loro mancata definizione prima dell’offerta.
La consulenza affianca la lettura della perizia d’asta nell’interesse del potenziale acquirente. Non sostituisce gli atti della procedura e non garantisce l’assenza di rischi. Gli aspetti legali, fiscali e procedurali richiedono il confronto con avvocato e notaio.
Esperienze dello Studio
Immobili del centro storico, incarichi con finalità diverse.
Due esempi, presentati in forma anonima, illustrano attività tecniche e valutative riferite al patrimonio immobiliare romano.
Verifica pre-asta · Attività in corso
Un appartamento nel centro storico di Roma
Un incarico di verifica tecnica prima dell’asta, con esame della documentazione e sopralluogo previsto. L’obiettivo è chiarire le condizioni tecniche rilevanti per la decisione d’acquisto.
Il caso è ancora in lavorazione: non vengono anticipati esiti sulla regolarità, sul valore o sull’opportunità dell’offerta.
Relazione consegnata · Valutazione locativa
Un immobile a uso ricettivo nel rione Trevi
Lo Studio ha redatto una relazione tecnico-estimativa del canone di mercato per un immobile nel centro storico, nell’area di Fontana di Trevi.
L’incarico riguarda la valutazione locativa. È un’esperienza distinta dalla due diligence pre-asta, utile a illustrare l’attenzione alla destinazione d’uso e al contesto immobiliare.
Approfondisci la stima immobiliareStudio Marini
Un referente identificabile. Un incarico definito.
Il riferimento professionale dello Studio è l’Arch. Walter Marini, iscritto all’Ordine degli Architetti PPC di Roma e Provincia, n. 25646, e all’Albo CTU del Tribunale di Roma, n. 2649.
Le attività sono definite in relazione all’immobile e ai quesiti del committente. Documenti da esaminare, sopralluogo, eventuali accessi agli atti, relazione, tempi e compenso sono precisati nella proposta d’incarico.
La consulenza pre-asta è svolta su incarico privato del potenziale acquirente; l’iscrizione all’Albo CTU non costituisce un incarico del Tribunale per questa attività.
Prima di avviare la verifica
Quando è utile una due diligence estesa?
Quando valore dell’operazione, storia edilizia, trasformazioni previste o criticità documentali richiedono un approfondimento oltre la lettura iniziale della perizia. L’estensione viene definita sul caso concreto.
Quanto tempo prima dell’asta occorre contattare lo Studio?
Appena individuato l’immobile. Tempi di accesso, documenti mancanti e verifiche presso gli uffici possono incidere sulla fattibilità dell’incarico. Lo Studio valuta la scadenza prima di assumere un impegno; non tutti gli accertamenti sono eseguibili in pochi giorni.
Si può verificare la possibilità di ristrutturare o cambiare uso?
Il quesito può essere incluso nell’incarico. Le conclusioni dipendono dalla documentazione, dalle caratteristiche dell’immobile e dalle condizioni applicabili. La due diligence non sostituisce progettazione, autorizzazioni o verifiche specialistiche eventualmente necessarie.
Il servizio riguarda anche acquisti fuori asta?
Per una compravendita ordinaria è disponibile la verifica tecnica prima dell’acquisto. Anche in quel caso il livello di approfondimento dipende dall’immobile e dagli obiettivi.
Come viene definito il compenso?
In base a consistenza e complessità dell’immobile, documenti, accertamenti richiesti e tempi disponibili. Il primo contatto serve a definire la proposta. L’analisi tecnica inizia dopo il conferimento dell’incarico; prestazioni specialistiche e oneri esterni sono precisati separatamente quando necessari.
Sottoporre un immobile allo Studio
Per definire l’incarico, indica la zona, il link dell’asta, la scadenza per l’offerta e l’uso previsto. Segnala quali documenti sono disponibili e i quesiti che desideri chiarire.
Puoi trasmettere la documentazione a info@wmariniarchitettura.it.