Arch. Walter Marini · Perizie estimative
Vuoi sapere quanto vale la tua casa prima di venderla? Oppure devi dividere più immobili tra eredi e le stime non coincidono? Valuto ogni bene sulla base delle sue condizioni, dei documenti e dei prezzi di immobili comparabili. Nella perizia trovi il valore motivato di ciascun immobile.
La stima determina il valore di un immobile a una data precisa. Considera superficie, posizione, stato di conservazione, caratteristiche, documentazione e dati del mercato locale. La relazione rende espliciti metodo, confronti e limiti della valutazione.
La regolarità edilizia può incidere sul valore: occorre considerare difformità, costi e possibilità di regolarizzazione. Gli approfondimenti documentali necessari vengono definiti nell’incarico, evitando di presumere regolare un immobile solo perché presente in Catasto.
Stima economica e perizia sui difetti rispondono a domande diverse e possono integrarsi. In una contestazione, l’analisi distingue costi di ripristino ed eventuale perdita di valore residua; le richieste risarcitorie vengono valutate con il legale sul caso concreto.
Per un immobile a destinazione ricettiva extralberghiera nel rione Trevi, nell’area di Fontana di Trevi, lo Studio Marini ha redatto una relazione tecnico-estimativa del canone di mercato in vista della scadenza contrattuale.
Alla valutazione attuale sono stati affiancati scenari sull’evoluzione del mercato e ipotesi di adeguamento ISTAT, per orientare le scelte economiche degli anni successivi. Le proiezioni sono distinte dalla stima attuale e non costituiscono previsioni certe.
La scelta del metodo dipende dalla tipologia dell'immobile, dalla finalità della stima e dalla disponibilità di dati di mercato comparabili nell'area di riferimento.
Il valore viene determinato confrontando l'immobile con transazioni recenti di beni simili per tipologia, superficie, stato, posizione e caratteristiche tecniche. È il metodo più diffuso per immobili residenziali nel mercato di Roma e Provincia, dove esistono sufficienti dati comparabili.
Il valore viene determinato capitalizzando il reddito netto da locazione ottenibile dall'immobile per un tasso di capitalizzazione coerente con il mercato locale. Adatto a immobili commerciali, uffici, locali o residenziali con rendita locativa stabile e misurabile.
Il valore viene determinato sommando il valore del terreno al costo di ricostruzione dell'immobile, deprezzato in funzione dell'età, dello stato di conservazione e dell'obsolescenza funzionale. Utilizzato per immobili speciali, aree produttive o quando mancano dati comparativi adeguati.
Per verificare la congruità del prezzo richiesto rispetto al mercato, negoziare con dati tecnici fondati e identificare eventuali fattori che incidono sul valore reale dell'immobile prima di qualsiasi impegno contrattuale.
In un contenzioso ereditario ho ricostruito la storia dei beni e riesaminato la stima dell’intero patrimonio immobiliare. Una controperizia permette agli eredi e ai loro legali di individuare, per ciascun bene, quali dati giustificano il valore e quali restano da verificare.
Prima di fare un’offerta confronto il prezzo base con il valore di mercato e valuto le spese per eventuali regolarizzazioni e ripristini. Come funziona la stima immobiliare pre-asta.
In una separazione o nello scioglimento di una comunione, la stima documenta il valore degli immobili da ripartire. La valutazione può supportare una parte e il suo avvocato. Quando è disposta dal giudice, viene svolta dal CTU nominato nel procedimento; la parte può essere assistita da un proprio consulente tecnico.
La relazione distingue il valore stimato, le criticità documentali e gli elementi ancora da verificare. L’incidenza economica va motivata sul caso concreto.
Le difformità possono incidere sul valore in funzione della sanabilità, dei costi necessari e dei rischi residui. Il deprezzamento deve essere motivato, evitando automatismi.
Prima di ipotizzare una sanatoria occorre verificare se lo scostamento rientra nelle tolleranze dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, tenendo conto di epoca delle opere, misure e condizioni applicabili.
La rendita catastale non coincide con il valore di mercato. La conformità catastale ex D.L. 78/2010 e la regolarità urbanistica ex art. 9-bis D.P.R. 380/2001 sono verifiche distinte che incidono entrambe sulla stima attendibile del bene.
Finalità della stima, documenti da esaminare, eventuale sopralluogo e forma dell’elaborato sono concordati nel preventivo. Per gli incarichi giudiziari si applica la disciplina propria del procedimento.
Per le ipotesi disciplinate dall’art. 36-bis, comma 5, lettera b), l’oblazione considera il doppio dell’aumento del valore venale, con limiti e condizioni previsti dalla norma. La base è quindi l’incremento legato alle opere, non l’intero valore dell’immobile. Il costo va determinato sul caso concreto.
La verifica di conformità urbanistica chiarisce gli aspetti documentali. In una controversia può integrarsi con la consulenza tecnica di parte; prima dell’acquisto, gli accertamenti vengono concordati nell’incarico di verifica pre-acquisto.
Si confronta l’immobile con dati di mercato pertinenti, considerando posizione, superficie, stato e caratteristiche. In base al bene e alla finalità si possono utilizzare anche il metodo reddituale o quello del costo. La relazione spiega il criterio adottato e i dati disponibili.
Possono incidere in funzione della loro natura, della possibilità di regolarizzazione, dei costi e dei rischi residui. La relazione esplicita gli elementi accertati e quelli da approfondire, senza applicare percentuali automatiche di deprezzamento.
La forma della perizia dipende dall’uso richiesto e dalla procedura. Prima dell’incarico si chiarisce, anche con il legale o il notaio, se occorre una relazione estimativa o una specifica formalizzazione. L’asseverazione non è automaticamente necessaria per ogni stima.
Solo nei limiti delle attività concordate. La documentazione disponibile va considerata nella valutazione; accesso agli atti, rilievi e ricostruzione della storia edilizia possono richiedere approfondimenti specifici, da indicare nel preventivo.
Indicano il valore economico di scambio del bene nel contesto e alla data considerati. Il valore complessivo va distinto dall’aumento di valore prodotto da un intervento: quest’ultimo è la base richiamata dall’art. 36-bis, comma 5, lettera b), per le ipotesi che disciplina.
Descrivi immobile, zona, finalità della stima ed eventuale scadenza. Il primo contatto serve a definire metodo, attività necessarie e preventivo.